En la provincia de Málaga, 3.474 de las 9.387 compraventas de vivienda del segundo trimestre de 2026 las firmaron compradores extranjeros: el 37,01 %. La media nacional fue del 15,98 %. El precio de escritura se conoce desde el primer día. Lo que se calcula, se declara o se retiene a partir de ese precio suele verse más tarde. Siguen tres casos, con los tipos generales vigentes en Andalucía en octubre de 2026 para una persona física no residente.
1. La base del impuesto puede ser mayor que el precio
En Andalucía, la vivienda de segunda mano paga un 7 % de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es el tipo general. Ese 7 % no se calcula siempre sobre el precio escriturado: se calcula sobre el mayor de dos importes, el precio o el valor de referencia del Catastro.
Ejemplo hipotético: se firma por 1.800.000 € y el valor de referencia es de 2.000.000 €. El impuesto se calcula sobre 2.000.000 €, así que son 140.000 € en lugar de 126.000 €.
El tipo va a cambiar. El 24 de septiembre de 2026, la Junta de Andalucía anunció que los presupuestos de 2027 bajarán el tipo general al 6,75 %. Forma parte de su compromiso de reducirlo un cuarto de punto cada año hasta llegar al 6 %. Mientras esa ley no entre en vigor, el tipo aplicable sigue siendo el 7 %. En el ejemplo, la diferencia sería de 5.000 €: 135.000 € en lugar de 140.000 €.
La obra nueva funciona de otra manera: paga un 10 % de IVA y, además, Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo general en Andalucía es del 1,2 %. En los dos casos hay que sumar notaría, Registro y gestoría.
2. Una declaración anual aunque la vivienda esté vacía
Un no residente con una vivienda en España que no alquila tiene que declarar cada año una renta imputada, solo por ser propietario. Esa renta es el 2 % del valor catastral. Baja al 1,1 % si el municipio ha tenido una revisión catastral general en el plazo que fija la ley. El impuesto es del 19 % para quien reside en la UE o el EEE y del 24 % para el resto. Se presenta con el modelo 210.
Ejemplo hipotético: con un valor catastral de 400.000 €, la renta imputada es de 8.000 € y un residente en la UE paga 1.520 € al año. Si se aplica el 1,1 %, paga 836 €.
3. Al vender, el comprador retiene el 3 %
Cuando el vendedor no es residente, el comprador se queda con el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la venta.
Ejemplo hipotético: en una venta de 2.000.000 € se retienen 60.000 €, y el vendedor cobra 1.940.000 € en la firma. Esos 60.000 € no son el impuesto definitivo sino un adelanto del impuesto sobre la ganancia. Cuando el vendedor declara la ganancia real, se calcula la diferencia y se devuelve o se paga lo que falte. Quien no lo ha previsto cobra en la notaría menos de lo que esperaba.
Qué conviene preparar antes de firmar
- Un presupuesto calculado sobre la base real del impuesto, no sobre el precio.
- El NIE y una cuenta bancaria en España, con semanas de margen, porque los dos se piden en la firma.
- Un asesor fiscal que presente el modelo 210 cada año, aunque la vivienda no se use.
Los tipos son los de octubre de 2026 y pueden cambiar. Cada caso hay que confirmarlo con un asesor fiscal.
Estos costes se calculan antes de firmar, no después. Vea cómo representamos al comprador o escríbanos.
Fuentes: Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria 2T 2026. Agencia Tributaria: «Renta imputada de inmueble urbano para uso propio» (no residentes) e instrucciones del modelo 211. Junta de Andalucía, Portavoz del Gobierno: «La Junta anuncia una rebaja de impuestos para ayudar en la compra de vivienda a los andaluces» (24 de septiembre de 2026). BOE: texto consolidado del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. guiafiscal.es: ITP y AJD en Andalucía (octubre de 2026).
Miguel Zapico
Managing Director · The Boutique Real Estate Group | eXp Luxury
